实探|盛福片区价格洼地16000元/平起,能上车吗?

2016年11月1日，中垠地产以96296万元的总价竞得高新区徐家旧改项目1宗住宅，竞价266轮，楼面价12403元/平，这个楼面价有点高。时隔四年，该项目依旧还有楼栋没有开盘，去化也不是很理想，不过近期不少分销都推荐中垠御苑，卖了不少，毕竟，钱给到位，反响还是有的。

中垠御苑毛坯产品均价为16000元/平-18000元/平，与其南侧的汇德公馆、东侧的祥泰新河湾属于同类产品，汇德公馆、祥泰新河湾均为二手社区，均价16000元/平-17500元/平。

整个项目总共5栋居住楼（4栋小高层，1栋高层）及1栋商业楼（现在的售楼处），共6栋，旁边就是自建6班制幼儿园（公立），目前3号和6号楼没开盘。项目均已封顶，幼儿园已经开始建设，预计2021年11月交房。

目前在售1#、2#、4#楼，价格 : 高层16000-17200元/平，小高层17000-18000元/平。具体价格视楼层而定。16000元/平仅仅是起价而已，基本都是顶底房源。一般楼层价格还是在17000元/平-18000元/平。

1#楼在售115平、125平户型，公摊24％，115平户型只剩1-2楼，顶楼。

4#楼18层，公摊21％，138平西单元楼层可选，166平剩余楼层也不是很多了。

2#楼32层，公摊26％，110平东单元还没有开盘，目前100平和110平中间楼层基本没有了，只剩高楼层和5楼以下楼层，这里需要注意一下100和110户型设计南北不通透，100平做两卫，主卧卫生间只有2个平方左右，有些鸡肋。

项目预计12月加推6#楼小高层房源，115平户型，预计价格在17500元/平，需要注意的是6#楼南侧是汇德公馆的大高层，采光上会受到点影响，整个项目只有6#楼东单元西户一层为居住公寓，对低楼层的影响还是比较大的，而且还挨轻风路，目前项目周边乱停车现象及其严重。

项目附近公共交通已经比较成熟了，有很多班次公交线路；日常出行200米到达花园路，500米到达凤凰路，2公里可以到达奥体中路和工业北高架；距离地铁R2线烈士陵园站直线距离1.1公里，实际距离在1.5公里左右。另外，项目距离高新万达约2.5公里，购物逛街还是比较方便的。

需要注意的是，项目小学、初中为划片入学，教育方面存在一定不确定因素。项目北侧和西侧存在大片空地，未来可能会有噪音和粉尘等影响。项目周边的环境也是不敢恭维，在汇德公馆的西侧是东城夜市，夏天的时候里面热闹的很，不过现在天气冷了，人也就少了很多。

整体来看，16000-18000元/平的价格，跟周边二手房的价格是差不多的，而且明年11月就交房了，着急住但是又不想买二手房的还是可以考虑一下。项目容积率3.0，但是只有一栋高层，其余为小高层，看上去也不会太压抑。小区没有底商，只有一栋商业（现售楼处）。不过中垠的品质和物业就很一般，一般。