山东济南土地市场两个月“放粮”1068亩

疫情得突如其来，让原本的土地市场供应节奏有所变化。为缓解开发商当前面临的资金困难，不少城市都出台了延期缴纳土地出让金等一系列扶持政策。

总体来看，今年第一季度，整个土地市场走低，不过也偶有个别城市出现了逆“疫”而火的情况。济南在“要素跟着项目走”的机制引导下，土地市场基本平稳，已推出或成交的土地大多都关联着项目。土地市场整体热度降至低位个别城市逆“疫”而火今年前两个月，受疫情影响，一些城市的土拍市场停止交易或者延期，部分房企的资金链面临压力。不少城市的土地出让动作在一二月陆续按下“暂停键”，土地市场热度降至低位。各地土地推出面积也出现了整体下滑，导致成交面积也出现了下降。尽管截至目前，受疫情影响土地市场整体走低，但从成交情况来看，北京、成都等城市的热度逐渐上升，甚至出现多宗高溢价地块。北京等部分城市由于优质地块的推出，使得2月全国土地市场平均溢价率达到11.3%。

据了解，2020年前两个月，北京土地出让火热，共计揽收671.88亿元，刷新了历史纪录，也被不少媒体称为北京土拍逆“疫”而火。不仅北京一地，根据统计，在全国二线城市中，福州、宁波、杭州等城市也有多宗土地高溢价成交，溢价率也有一定程度的上涨，升至12.1%；三四线城市当月成交了多宗溢价率比较高的能源、交通设施用地，整体溢价率回升至11.3%。其中，2月土地成交建筑面积在100万平方米以上的一二线城市当中，南宁、北京、福州和成都四个城市的平均溢价率在15%以上，南宁、成都的平均溢价率更是超过30%。

当然，疫情之下土地市场溢价率回升有诸多原因，比如北京2月出让的10宗地中，有八宗是普通商品住宅用地，两宗来自近年来鲜少供地的海淀区，区位与周边配套俱佳，刺激了房企拿地积极性，竞拍热度明显上升。此外，也有业内人士认为，疫情冲击之下，地方调控“一城一策”更加鲜明，这些城市大多通过土拍端来调整楼市供应结构，确保市场稳定平稳，“而2020年以来部分城市延迟缴纳土地出让金的政策，解决了开发商当前面临的资金困难，使他们有了与政府共克时艰的信心。”

省城前两个月供地1068亩要素跟着项目走就济南来说，疫情笼罩之下，前两个月全市共挂牌住宅+商业用地26宗，总供应面积712548平米（1068亩），与2019年1-2月490113平米（735亩）的供应量相比，增加45%，累计成交金额29.67亿元，与2019年1-2月70.8亿的成交金额相比，下降58%。其中先行区、章丘区、平阴县、莱芜区（钢城区、莱芜高新区包含在内）四地1-2月无土地成交。实际上，今年济南的土地供应思路就是坚持“要素跟着项目走”的工作机制，推进新增建设用地指标配置精准化、项目化，让有限的指标发挥更大的效益。主动对接重点项目，坚持先行规划策划，实施精准征地、精准供地，全力保障“拿地即开工”。

根据相关部门公布的数据，2020年济南市270个重点建设项目进行了逐一梳理，需要供地的项目246个，其中已供地项目146个，今年需要完成供地的项目100个。近期供应土地106宗、4950亩，其中，涉及实体经济项目用地86宗、2760亩。目前，这些地块已全部履行了集体决策程序，具备了供地条件，部分宗地已发布了出让公告，近期将挂牌上市，其他宗地也将陆续推出，一季度可完成土地供应。济南梳理了市本级拟供地项目22个，总用地面积5251亩，主要涉及教育、商业、工业、交通运输等用地项目。对这些拟用地块，相关部门也将加快供地节奏，尽快履行审批程序。多个重点项目“落地”市场逐步恢复正轨在保障项目用地的引导下，目前为止济南土地市场出现的身影也大多关联着一个个项目。

今年年初成交的原力诺南区项目地块，共有一宗商业用地，一宗住宅用地，是拟建设全球贸易港项目的用地。在该土地挂牌文件中，该地块内须建设地上建筑面积不少于7万平方米的贸易港及3万平米的四星级酒店，建成后竞得人须整体自持运营20年。竞得人须在土地成交后10日内与济南自贸区管委会（筹委会）就产业引入、建设方案、建设标准、建设时序、完成时限等具体要求签订项目投资监管协议，并在资格审查时提交证明资料。而在疫情复工后，作为鼠年首批成交的土地，5宗土地也全部以起始价成交，总成交金额9.14亿元，同样涉及了三大商业、商住项目。孙村片区科创路北侧、春暄路西侧地块的商业商务用地，将建设济南中关村智造大街项目。根据此前报道，项目总投资10亿元，占地99亩，引进“中关村智造大街”品牌、资源及相关企业，打造聚合生产制造、研发设计、中试成果转化、生产企业总部、产品展示和生产配套功能于一体的都市型产业集群。贤文片区新泺大街北侧、舜华路西侧地块B-1的商业商务用地，规划建设的是山东省大数据产业基地项目，为省级重点项目。项目总规划分为三期，总占地面积450亩，其中项目一期预计2022年底前后竣工，规划建设4栋楼，其中包括一栋180米的超高层，将建设商务办公楼、大数据公共服务平台，为大数据产业提供数据采集、存储、分析及行业应用等公共技术服务。

项目将打造国际性的大数据采集生产基地、大数据研发运营基地和大数据交易基地三大基地。唯一一宗商住用地是位于贤文片区大山坡北侧的地块　A，土地面积18782平方米，最终以2.95亿元成交。从出让条件来看，为丰富产业类型，壮大总部经济，高新区拟在该地块引入智能制造类企业总部，带动高新区范围内装备制造上下游企业发展。引入一家近两年入选中国机械工业百强企业榜单前20名的工程机械类企业，并在济南高新区内出资注册设立总部公司，注册资本不低于4亿元，在土地成交后1个月内与引入的企业签订入驻协议。而在接下来随着各行业复工复产，土地市场也将恢复正轨。前些年供应土地预计今年内陆续入市，而受疫情影响，不少房企已经调低了年度销售计划，不再追求规模增速，而是将现金流平衡放在首位，那么接下来的土地市场将如何发展值得期待。